Consecuencias prórroga suspensión desahucios.

El Gobierno, vía decreto ley (Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero), estableció una nueva prórroga para la suspensión de desahucios y lanzamientos en los casos de colectivos vulnerables sin alternativa habitacional, hasta el 31 de diciembre de 2025, cumpliéndose así 5 años de vigencia de la prórroga. 

Se aplica para los mismos supuestos, es decir, para hogares vulnerables sin alternativa habitacional sujetos a la LAU de 1994, cuando habiten una vivienda sin título mujeres víctimas de violencia de género, dependientes o con dependientes, o menores a su cargo y se encuentren en situación de vulnerabilidad, siempre que la vivienda esté en manos de un gran tenedor. 

Cualquier inquilino moroso o ‘inquiokupa’ que se declare en vulnerabilidad económica y así sea reconocido por los servicios sociales podrá suspender el proceso de desahucio o la diligencia de lanzamiento de la vivienda arrendada cuyas adeudada.

La norma extendió hasta el 31 de enero de 2026 la posibilidad “teórica” de solicitar la compensación por parte del propietario cuando la Administración y los servicios públicos no encuentren una alternativa habitacional en el plazo de tres meses.

El inquilino puede presentar la solicitud de aplazamiento y el juzgado solicitará un informe a los servicios sociales municipales para que acrediten su vulnerabilidad, correspondiendo a la comunidad autónoma la tarea de encontrar una alternativa habitacional. En caso de que no lograr una solución, el propietario tiene derecho a recibir una indemnización, cuestión distinta será la efectividad real de dicha medida.

La suspensión de desahucios se aplica según los siguientes requisitos:

• A contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, es decir, los suscritos de forma posterior al 1 de enero de 1995.

• A procesos de desahucios regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, juicios verbales por impago de rentas o expiración del contrato y procesos penales donde se ordene el lanzamiento de personas sin título habilitante.

• Se puede solicitar la suspensión desde el 2 de abril de 2020 (RDL 11/2020) hasta el 31 de diciembre de 2025 (RDL 1/2025).

• Corresponde al arrendatario acreditar la situación de vulnerabilidad económica que le impida encontrar una alternativa habitacional, según los criterios establecidos en el RDL 11/2020 (art. 5 y 6.1), lo que incluye límites de ingresos y cuantía de la renta.

• Se contempla la posibilidad de compensación económica a favor de los arrendadores según regula la Disposición Adicional Segunda del RDL 37/2020, en los casos en los que la administración no puede ofrecer una solución habitacional en el plazo de tres meses desde el informe de los servicios sociales. También se puede solicitar si la vivienda estaba en venta o alquiler antes de ser ocupada y se demuestra perjuicio económico.

• El procedimiento para la compensación se regula en el art 3 del Real Decreto 401/2021, modificado por el RDL 1/2025. Se amplían los plazos para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes hasta el 31 de enero de 2026. Se inicia mediante solicitud del propietario ante el órgano competente en materia de vivienda de su comunidad autónoma, con una exposición razonada y justificada de la compensación.

Todas estas modificaciones legislativas provocan una evidente inseguridad jurídica para propietarios e inversores, lo que acaba repercutiendo de forma negativa en el mercado y la demanda, como consecuencia de la restricción de la oferta de viviendas en alquiler y la subida de los precios. 

El Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, regula un sistema de avales en su art. 76:  el Ministerio de Vivienda «establecerá una línea de avales para cubrir los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes y familias vulnerables en los términos que reglamentariamente se establezcan.” 

El aval garantizará “teóricamente “ ”… el pago de todas las rentas o mensualidades impagadas hasta que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, así como todos los daños causados en la finca por culpa del arrendatario, el coste de los suministros debidos que hayan sido asumidos por la propiedad y aquellos otros daños y costes que reglamentariamente se establezcan. Los avales se gestionarán por las Comunidades y Ciudades Autónomas con financiación finalista por parte del Estado».

Para obtener el aval, el inquilino debe ser menor de 35 años o estar en situación de vulnerabilidad. Además, se exigirán otros requisitos adicionales: 

• Que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler. 
• Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones. 
• Suscribir por arrendador y arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.

La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas se podrá realizar en el plazo de seis meses desde que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, bien mediante resolución judicial y diligencia de lanzamiento, o por acuerdo judicial o extrajudicial que acredite la recuperación de la posesión.

Los perjuicios derivados de la nueva prórroga de desahucios acordada por el Gobierno en Enero pasado se están haciendo más que evidentes. Por otro lado. el sistema de avales para propietarios e inquilinos es completamente inservible para los contratos vigentes. La única vía válida para incrementar la oferta de viviendas en este contexto de destrucción desenfrenada del mercado inmobiliario es ofrecer un marco jurídico estable con mayores garantías para los arrendadores.

Las consecuencias de la última paralización de los desahucios son nefastas para aquellas personas que buscan una vivienda. Los propietarios están sufriendo enormes complicaciones para recuperar sus inmuebles en caso de impago, lo que revierte también en mayores dificultades para encontrar viviendas de alquiler para demandantes y familias vulnerables. La inseguridad jurídica del mercado se ha agravado ostensiblemente como consecuencia de la incertidumbre provocada por los constantes cambios legislativos del Gobierno.