No procede la compensación de deudas en el juicio de desahucio por falta de pago

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha determinado mediante Sentencia de 7 de marzo de 2022 que “carece de acomodo legal” que una deudora arrendataria en un proceso de desahucio por falta de pago de las rentas de alquileres pueda oponer la excepción de compensación de deudas contra el arrendador demandante y en base a cantidades que le sean debidas.

El Tribunal Supremo considera que la existencia de otro proceso con sentencia firme que afectase a las mismas partes litigantes de un desahucio, y donde se reconociera previamente un derecho de crédito a favor de la arrendataria demandada contra el arrendador demandante, no desvirtúa la forma pactada del pago de la renta.

Es decir, el derecho de crédito reconocido por Sentencia judicial firme a favor de la inquilina contra el propietario arrendador demandante, por un importe superior al de las rentas adeudadas reclamadas, no afecta al proceso de desahucio y no puede oponerse como excepción en base a compensación de deudas.

El Tribunal Supremo considera que en el proceso de desahucio por falta de pago de la renta no es posible entrar a valorar hechos distintos al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción. En consecuencia, no procede ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones contempladas en el art. 1.156 CC, que distingue, por un lado, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

Según el Tribunal, “…esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador”.

Por tanto, la existencia de una Sentencia firme previa que declara un crédito de la arrendataria contra el arrendador, “no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial”.